La compravendita immobiliare, oltre a rappresentare per moltissimi un traguardo e il frutto di innumerevoli sacrifici, è, comunque, un processo complesso che coinvolge diverse fasi. L’origine di questo impervio procedimento si ha con la formulazione di una proposta di acquisto, la firma del preliminare e, per finire, col rogito.
Ogni fase, naturalmente, ha una sua importanza specifica e richiede attenzione ai dettagli tanto legali, quanto finanziari che burocratici. Analizziamo insieme le principali fasi della compravendita immobiliare.
1. Verifiche e adempimenti preliminari
Acquistare un immobile non è un’operazione che viene fatta tutti i giorni e considerati i valori in gioco è sempre consigliabile, prima di effettuare una proposta, compiere una serie di verifiche preliminari, così da evitare di essere vincolati in seguito. V’è da dire, comunque, che questa fase spesso viene svolta anche tra il preliminare e il rogito. In ogni caso, questi passaggi sono fondamentali per garantire che non ci siano problematiche di natura legale, amministrativa o fiscale che possano incidere sulla futura compravendita.
Si trattano di verifiche necessarie in quanto permetto di evitare un incauto acquisto ovvero la vendita di un immobile che non risulti commerciabile. Le verifiche, in modo sintetico, possono essere così distinte:
- verifica della regolarità urbanistica e catastale: determinante per assicurare che l’immobile sia in regola con le normative urbanistiche e catastali;
- accertamento della provenienza, della titolarità e di pregiudiziali: volta a verificare l’effettiva titolarità del venditore e l’assenza di ipoteche o altre forme di pregiudizi o vincoli gravanti sull’immobile;
- conformità degli impianti: necessaria per verificare la conformità degli impianti (elettrico, idraulico, etc.) alle normative vigenti;
- gestione condominiale, lavori straordinari approvati e spese ordinarie: nell’ipotesi di acquisto di unità all’interno di condomini è fondamentale conoscere le dinamiche e il contesto all’interno del quale l’immobile è ubicato. Utile è, infatti, compiere approfondimenti circa le delibere approvate, soprattutto se concernano l’esecuzione di lavori straordinari, avere un estratto delle spese condominiali ordinarie in modo da esaminare attentamente i costi relativi alla proprietà in base alla suddivisione in millesimi, così da conoscere se vi sono arretrati.
2. Preliminare di compravendita
Il preliminare di compravendita, spesso chiamato anche “compromesso“, è un contratto che impegna entrambe le parti, venditore e acquirente, a concludere la vendita in una data futura. In questa fase, le parti stabiliscono/consacrano, prima del rogito, i termini e le condizioni della vendita, inclusi il prezzo, le modalità di pagamento e i tempi di stipula del contratto definitivo.
Col preliminare, solitamente, l’acquirente versa una caparra confirmatoria al venditore ovvero avviene la conversione del deposito cauzionale allegato alla proposta di acquisto.
La caparra confirmatoria funge da garanzia per entrambe le parti: se l’acquirente si ritira senza giustificazione, perde l’importato dato a caparra; mentre se il venditore decide di non concludere il contratto definitivo, dovrà restituire il doppio della caparra all’acquirente (art. 1385 c.c.).
Il contratto preliminare contiene:
- l’identificazione delle parti: i dati anagrafici e fiscali del venditore e dell’acquirente.
- la descrizione dell’immobile: i dati catastali, stato di diritto e di fatto dell’immobile.
- il prezzo di vendita: importo stabilito e modalità di pagamento.
- tempi e modalità per il rogito notarile: data prevista ed eventuali condizioni.
- clausole particolari: eventuali condizioni sospensive o risolutive.
Da ultimo, il contratto preliminare deve essere oggetto di registrazione presso l’Agenzia delle Entrate.
3. Rogito Notarile
Al fine di permettere il definitivo passaggio della proprietà immobiliare dal promittente venditore al promissario acquirente, le parti devono concludere il contratto definitivo, ovvero il rogito notarile.
Il rogito notarile è l’atto pubblico con cui avviene il trasferimento della proprietà e viene redatto da un Notaio, che ha il compito di verificare l’identità delle parti, la regolarità della documentazione e di garantire che la compravendita avvenga secondo la legge. Durante il rogito:
- il Notaio da lettura dell’atto alle parti coinvolte, che confermano la loro volontà di procedere con l’operazione, apponendo la loro sottoscrizione;
- l’acquirente effettua il pagamento finale del prezzo dell’immobile, eventualmente tramite assegno circolare o bonifico bancario.
Concluso il rogito, l’acquirente diventa formalmente proprietario dell’immobile e il Notaio provvede a registrare l’atto presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari competente territorialmente, rendendo pubblico il trasferimento di proprietà.
4. Adempimenti post-rogito
Una volta che si è concluso il rogito, devono essere compiuti alcuni ulteriori adempimenti che devono essere eseguiti affinché avvenga formalizzato, anche sul piano della pubblicità immobiliare e fiscale, il passaggio della proprietà.
Questi sono:
- la trascrizione dell’atto di vendita, ovvero viene compiuta la formalità attraverso la quale si rende pubblico un atto che trasferisce o costituisce diritti reali di godimento su un bene immobile. Si tratta di un passaggio fondamentale in quanto rende pubblico il cambio di proprietà così che possa avere anche effetto nei confronti di terzi;
- la voltura catastale, ovvero avviene l’aggiornamento dei dati catastali per riflettere il cambio di proprietà;
- viene compiuto il pagamento delle imposte collegate alla compravendita, come l’imposta di registro, l’IVA (se applicabile), l’imposta ipotecaria e catastale. Queste tasse variano in base alla tipologia dell’immobile (prima casa, seconda casa, immobile commerciale, etc.).
Conclusione
La compravendita immobiliare è un processo articolato che richiede attenzione e precisione in ogni sua fase. È consigliabile, quindi, affidarsi a professionisti per garantire che tutte le operazioni vengano svolte correttamente e per evitare problemi tanto sul piano legale, quanto su quello burocratico e fiscale.
Con una buona preparazione preliminare e la corretta assistenza, l’acquisto di una casa può diventare un’esperienza sicura e positiva.
Articolo scritto da Avv. Nicola Camporese per Immobiliare News.
